Vodič za stambene kredite

Kupovina stana je jedan od najvažnijih koraka u životu, a pravi izbor stambenog kredita može značajno uticati na vašu finansijsku stabilnost.

Da biste doneli najbolju odluku, važno je da se detaljno informišete o uslovima kreditiranja i da koristite korisne alate poput kalkulatora za stambeni kredit, koji vam može pomoći da precizno izračunate rate i troškove.

U nastavku saznajte sve što treba da znate o stambenim kreditima, od prikupljanja dokumentacije do finalne isplate.

• Izaberite deo grada koji će Vam odgovarati
• Proverite da li se nekretnina nalazi u blizini škole, vrtića, Doma zdravlja, parkova, šetališta 

• U kakvom je stanju nekretnina
• Kakav je raspored prostorija
• Kakvo je okruženje i položaj
• Raspitajte se o mesečnim računima i troškovima
• Posetite stan u različito vreme u toku dana
• Razmislite da li Vam više odgovara novogradnja ili starogradnja i na koju vrstu ulaganja ste spremni

• nove i moderne instalacije,
• bolja energetska efikasnost,
• rešeno pitanje parkinga,
• visoka cena kvadrata,
• buka u okolini (uglavnom se grade u okolini gde se grade ili će se graditi drugi objekti)

• potencijalno niža cena,
• organizovana okolina i parkovi,
• mahom starije instalacije,
• visoki troškovi adaptacije,
• manja energetska efikasnost  

Zakažite sastanak u Banci sa našim savetnicima. Informišite se o uslovima kredita, visini kamata, proceduri odobrenja i dokumentima koja su Vam potrebna

1. korak: Prikupljanje dokumentacije

2. korak: Donošenje odluke o odobrenju

3. korak: Zaključenje ugovora o kreditu i potpisivanje ugovorne dokumentacije

4. korak: Overa dokumentacije kod javnog beležnka i podnošenje zahteva za upis hipoteke

5. korak: Isplata kredita

6. korak: Nakon kupovine, dobro je znati

Dobro došli u naš prvi zajednički korak, ka ostvarenju Vašeg sna. Pomoći ćemo Vam da saznate šta je sve potrebno, koju dokumentaciju je neophodno da prikupite, koji su uslovi, a za sva pitanja i nedoumice, na raspolaganju su Vam naši savetnic

1. Potvrda o zaposlenju i visini primanja u kojoj je sadržano rešenje o administrativnoj zabrani
   Original potvrda overena kod poslodavca, a koju možete pronaći na linku.
2. Promet po tekućem računu za prethodnih 8 meseci
   Ukoliko još uvek nemate račun u našoj banci, overen izvod preuzimate u Banci u kojoj imate otvoren račun za prijem zarade, a ukoliko ste već naš korisnik, mi ćemo ga pribaviti za Vas
3. (Pred)Ugovor o kupovini nepokretnosti
   Original Predugovor ili Ugovor. U ovoj fazi, važno je da znate da Predugovor ne mora biti overen, ali ako dajete kaparu prodavcu koja se tretira kao učešće, savet je da (Pred)Ugovor bude overen kod javnog beležnika. 
4. Procena vrednosti nekretnine nad kojom se konstituiše hipoteka
   Procena mora biti izrađena i overena od strane licenciranog procenitelja, a naši savetnici za stambene kredite će Vam pripremiti spisak procenitelja koje možete kontaktirati i dati Vam savet kada je najbolje da krenete u proces pribavljanja procene.
5. Dokaz o vlasništvu nepokretnosti 
   Original izvod iz lista nepokretnosti koji se pribavlja kod javnog beležnika, koji ćete pribaviti u poslednjoj fazi ovog koraka, jer isti ne može biti stariji od 15 dana, od dana podnošenja zahteva. Pre nego što potpišete (Pred)Ugovor možemo zajedno da proverimo list nepokretnosti, kako biste bili sigurni da nekretnina nema teret ili ograničenja.
6. Važeća lična karta založnog dužnika 
   Ukoliko je prodavac fizičko lice i predmetna nepokretnost je stečena u braku, obavezna je i lična karta supružnika prodavca.

• Izveštaj Kreditnog biroa – 246 RSD 
• Izdavanje lista nepokretnosti – oko 5 EUR, u dinarskoj protivvrednosti 
• Procena vrednosti nepokretnosti – oko 100 EUR, u dinarskoj protivvrednosti

*Ukoliko je potrebno da se dostavi neki dodatni dokument ili informacija, Vaš savetnik za stambene kredite će Vas kontaktirati i zajedno ćemo pribaviti traženu informaciju ili dokument. Spisak potrebne dokumentacije možete pronaći na ovom linku.

Prikupili ste potrebnu dokumentaciju i podneli zahtev za kredit. U ovom koraku Banka će razmotriti Vaš zahtev i doneti odluku.

Ukoliko je dokumentacija kompletna u narednih nekoliko dana banka će doneti odluku o kreditnom zahtevu. Ukoliko postoji potreba za dodatnom dokumentacijom, Vaš savetnik za stambene kredite će Vas kontaktirati i pomoći da istu dopunite.

*Ukoliko ste se odlučili da kredit osigurate kod NKOSK-a*, nakon pozitivne odluke Banke sledi i slanje zahteva radi osiguranja kredita i donošenje odluke od strane NKOSK-a (*Nacionalna Korporacija za osiguranje stambenih kredita.

*U slučaju da ste se odlučili da kredit osigurate kod NKOSK-a, potrebno je dodatno vreme i obrada zahteva može trajati do 5 radnih dana

Čestitamo! Vaš stambeni kredit je odobren! U narednom koraku, koji će Vas bliže dovesti do cilja, potrebno je da stavite jedan važan potpis, koji će vam otvoriti vrata ka Vašem novom domu. Kada zajedno potpišemo Ugovor o kreditu, pripremićemo i polisu osiguranja za nepokretnost.

1. Ugovor o kreditu (priprema Banka) 
2. Polisa osiguranja nepokretnosti vinkulirana ukorist Banke 

Naš savetnik će Vam dati sve potrebne informacije o uslovima zaključenja polise osiguranja u našoj Banci. Na ovaj način želimo da Vam pomognemo da što lakše pređemo poslednje korake, do ulaska u Vaš dom.

1. Godišnji trošak premije osiguranja nepokretnosti – od EUR 50 u dinarskoj protivvrednosti 
2. 2 menice – 100 RSD

Potpisali ste Ugovor. Sada je potrebno da overite ugovornu dokumentaciju kod javnog beležnika i nakon toga doneste je kod savetnika za stambene kredite.

1. Kupoprodajni ugovor koji je overen kod javnog beležnika.
2. Založna izjava koja je sačinjena i overena od strane javnog beležnika (prilikom zakazivanja termina kod javnog beležnika, naglasite da je potrebno da predlog založne izjave bude prosleđen Banci na saglasnost, kako bi se izbegle potencijalne greške, pre samog potpisivanja).
   Kod javnog beležnika odlazite sa prodavcem nepokretnosti, gde overavate kupoprodajni ugovor i založnu izjavu, uz potpisan Ugovor o kreditu, na osnovu kog javni beležnik priprema založnu izjavu.
   Spisak javnih beležnika se može pronaći na linku. Zajedno možemo proveriti dostupnost javnih beležnika i zakazati odlazak kod njega.
3. Potvrda o prijemu založne izjave i kupoprodajnog ugovora u nadležni katastar (u elektronskoj formi) Nakon overe založne izjave i Ugovora o kupoprodaji, javni beležnik elektronskim putem podnosi zahtev za upis hipoteke kod nadležnog katastra nepokretnosti i o tome izdaje gore pomenutu potvrdu.

• Trošak overe kupoprodajnog ugovora, koji se vrši u skladu sa tarifom javnih beležnika na linku 
• Trošak overe založne izjave, koji se vrši u skladu sa tarifom javnih beležnika, koju možete pogledati na linku 
• Trošak upisa hipoteke se plaća u Banci po podnošenju zahteva od strane javnog beležnika, a obračun administrativne takse vrši se u skladu sa tarifom Republičkog geodetskog zavoda (Katastra nepokretnosti) o kojoj se možete informisati na linku 
• Premija osiguranja kod NKOSK-a se plaća u Banci, ukoliko je kredit osiguran kod NKOSK-a, a o obračunu i visini premije se možete informisati na linku

Sada ste na korak od vašeg novog doma. U poslednjem koraku, Banka isplaćuje kredit i vrši uplatu na račun prodavca nekretnine.

*Kredit se isplaćuje u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS, dok se prodavcu nalogom prebacuju sredstva, na način i u valuti, kako je definisano u kupoprodajnom ugovoru.

• Bez troškova za obradu kredita
  Dodatne troškove koje ćete imati, ukoliko se odlučite da kredit osigurate kod NKOSK-a :
  - Jednokratna naknada za obradu zahteva NKOSK-a – 30 EUR , u dinarskoj protivvrednosti
  - Premija osiguranja nepokretnosti – od 1,5 – 4,25% od iznosa kredita 
• Naknada za transfer sredstava na račun Prodavca po tarifniku koji možete pogledati na linku 

*Kako bi ovaj finalni korak učinili jednostavnijim i bržim, naša preporuka je da i prodavac ima otvoren račun u NLB Komercijalnoj banci.

Porez na prenos apsolutnih prava se plaća u slučaju kupovine već prometovanih (uknjiženih) nekretnina. Najčešća praksa je da se ugovorom između kupca i prodavca definiše obaveza da porez na prenos apsolutnih prava snosi kupac.

Porez na dodatnu vrednost (PDV) je sastavni deo cene nepokretnosti i javlja se u slučaju kada je prodavac nekretnine (najčešće investitor) u sistemu PVD-a i plaća je kupac.

*Ne može se desiti da platite dva poreza, jer jedan porez isključuje drugi, pa ukoliko ste platili PDV, bićete oslobođeni poreza na prenos apsolutnih prava i obrnuto

Ukoliko kupujete prvi stan, a u pitanju je novoizgrađeni objekat (odnosno stan koji nikada nije bio u prometu), a prodavac/investitor je u sistemu PDV-a, imate pravo na povraćaj poreza na dodatu vrednost, za kvadraturu do 40m2, kao i za članove porodičnog domaćinstva do 15 kvadratnih metara po svakom članu koji nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Srbije.

Više informacija možete pronaći u našem članku o povratu PDV-a za stan.

Ukoliko kupujete prvi stan, a u pitanju je „starogradnja“ i stan koji je bio prometovan, imate pravo na oslobađanje plaćanja poreza na apsolutna prava (2,5 % od ukupne vrednosti stana), za kvadraturu do 40m2 kao i za članove porodičnog domaćinstva do 15 kvadratnih metara po svakom članu koji nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Srbije.

Više informacija možete pronaći na linku.

Prilikom zaključenja i overe Ugovora o kupoprodaji, javni be- ležnik će proslediti ugovor Katastru nepokretnosti, radi upisa prava svojine nad nekretninom i nadležnoj poreskoj upravi, čime postajete obveznik poreza na imovinu.

Upis prava svojine novog vlasnika ide po automatizmu, gde javni beležnik prosleđuje Katastru nepokretnosti, sve što je neophodno za promenu nosioca prava. Rešenje će Vam stići na adresu iz lične karte (adresa na kojoj ste prijavljeni, u momentu overe ugovora). Kada dobijete rešenje, obavezno uplatite taksu koja će biti naznačena u rešenju i u definisanom roku. Tek nakon konačnog upisa prava svojine na predmetnom stanu postajete njegov vlasnik. 

Odlaskom u policijsku stanicu, uz popunjen propisani obrazac dostupan u policijskoj stanici, ličnu kartu, Ugovor o kupoprodaji i zapisnik o primopredaji u slučaju novoizgrađenih objekata.

Na novu adresu prebivališta potrebno je da se vlasnik prijavi u što kraćem roku, kako bi se steklo pravo na umanjenje poreza na imovinu za 50%.

*Ukoliko Banka ima ekspozituru u policijskoj stanici u kome trebate da podnesete prenos adrese prebivališta, savetnik Vam može zakazati termin i ubrzati postupak.

Prenos infostana, odnosno, komunalija vrši Kupac. Odlaskom u nadležnu filijalu Infostana opštine na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, sa ličnom kartom i fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti (original ugovora poneti na uvid). Kupac stana iz novogradenje će biti automatski prijavljen, po overi kupoprodajnog ugovora kod javnog beležnika.

Prenos prava korišćenja EDB brojila vrši Kupac, odlaskom u nadležnu službu preduzeća Elektrodistribucije Beograd, sa kopijom lične karte, fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti (original ugovora poneti na uvid) i poslednjom uplatnicom o plaćenoj električnoj energiji. Ukoliko ste postali vlasnik objekta iz novogradnje, neophodan je i Zapisnik o primopredaji nepokretnosti, kao i dokaz da investitor raskinuo Ugovor sa Elektrodistibucijom.

PTT priključak se prenosi zajedničkim odlaskom Kupca i Prodavca u korisnički servis PTT-a, uz fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti (original ugovora poneti na uvid) i fotokopije ličnih karata, gde Kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika PTT priključka, a Prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu.

Ukoliko se Ugovor za uslugu kablovske televizije vodi na Vaše ime, možete je preseliti na novu adresu, podnošenjem zahteva, uz prethodnu proveru tehničkih mogućnosti priključenja na mrežu Kablovskog operatera.